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La valeur de l’usufruit comme droit démembré de la propriété

La définition de la propriété a été donnée par l’article 544 du code civil qui dispose que :’’la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.’’

Ce qu’on peut tirer de cette définition c’est que qui dit droit de propriété dit :

  • droit d’user ou usus
  • droit d’en jouir le fruit ou fructus
  • droit de cession, de donation et d’hypothèque ou abusus.

Le démembrement de cette propriété est possible. Cela se manifeste par l’existence de la nue-propriété qui suppose la disposition du bien en question et de l’usufruit dont on va élargir un peu plus.

           

Qu’entend-on par usufruit ?

Selon l’article 578 du code civil : ’’l’usufruit est le droit de jouissance des choses dont un autre(le nu-propriétaire) a la propriété à charge d’en conserver la substance.’’ La nature du bien ne pose pas trop de problème pour son évaluation c’est-à-dire que le bien est mobilier ou immobilier.

A ne pas confondre avec le droit personnel qui se limite juste au droit d’user la chose.

Les principes sur la notion d’usufruit :

  • C’est l’usufruitier qui perçoit tous les avantages tirés de ce droit.
  • Toute la propriété revient au nu-propriétaire  à la mort de l’usufruitier.
  • L’usufruitest un droit cessible, transmissible sous réserve du prix du marché.

En matière de vente, deux cas peuvent se présenter et qui ont chacun sa propre règle comme les prévoit l’article 621 du code civil :

  • ‘’En cas de vente simultanée de l’usufruitet de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.’’
  • Cependant, au cas où c’est la nue propriétaire juste qui veut vendre sa part, il doit consulter l’usufruitier et la vente est possible juste si ce dernier a été d’accord.

Les exceptions :

  • Il y a des cas où le nu-propriétaire n’a pas encore atteint sa majorité : dans ce cas, le droit d’usufruit revient à ses parents
  • En cas de décès de l’usufruitier, la loi a prévu les droits de succession de son conjoint qui nécessite la présence de sa famille.

Le problème qui se pose souvent concerne l’évaluation de sa valeur.

Les règles pour l’évaluation de la valeur de l’usufruit

La méthode d’évaluation est différente selon le genre d’usufruit.3 cas peuvent se présenter :

  • L’usufruit est viager
  • L’usufruit est temporaire
  • La personne ne dispose que le droit personnel
  1. L’usufruit viager

Cela veut dire que la personne jouit de ce droit toute sa vie. Dans ce cas, on tient compte de l’âge de l’usufruitier. On peut l’évaluer :

  • Fiscalement: qui est relatif au barème prévu par l’article 669 du code général des impôts.
  • Economiquement : en fonction du revenu obtenu et du barème de cet article 669.

  1. L’usufruit temporaire (dans un temps limité) :

Le principe est que l’usufruit disparait avec la personne propriétaire de ce droit au cas où il est mort avant la fin du délai.

Sa valeur sera le 23% de celle de la propriété entière chaque décennie et sans être proportionné.

Remarques:

Pour les personnes morales, le droit de jouissance de ce droit est plafonné à 30ans.

Sa valeur est obligatoirement inférieure à celle de l’usufruit viager.

  1. Pour les personnes qui ont juste le droit d’usage :

L’administration fiscale prélève 60% de l’usufruit viager.

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